Vítejte na stránkách Happy Real

V obecném povědomí je zakořeněna mylná představa, že trh s byty v současné době vzkvétá – že jde o „realitní bublinu“ a nemovitosti se vzdalují tržní realitě. Ve skutečnosti však mnoho domů včetně novostaveb zůstává na trhu několik měsíců, než se prodají. Jednou z možností, jak zajistit, aby se váš dům prodal spíše dříve, je využít nového trendu, který je mezi realitními obchodníky znám jako „staging“, což zhruba odpovídá českému termínu „naaranžování“.

Staging je jednoduše předvedení vaší nemovitosti v nejlepším světle – od prostého vyštafírování až po najmutí profesionála, který jej na místě zkrášlí. Jedna z prvních věcí, kterou byste měli udělat, až budete svůj dům připravovat k prodeji, je jeho odosobnění.

Koupě nemovitosti je do značné míry emocionální rozhodnutí a vy chcete udělat maximum pro to, aby váš dům u zájemců navodil pocity „domova“. To se samozřejmě lehce řekne. Podstatné je, že to (zatím!) není dům kupujících, ale váš. Velmi pravděpodobně jej vlastníte již dlouho, což znamená, že ke každé stránce nemovitosti se pravděpodobně váže silný sentimentální vztah – od vybledlého značení výšky u dveří až po zahradu venku či balkon.

Pro zájemce však tyto věci nebudou znamenat nic. Proto je důležité předvést Váš dům ve stylu „nepopsaného papíru“, kde si nová rodina může začít vytvářet vlastní vzpomínky. Snažte se nemít po domě příliš mnoho vystavených rodinných fotografií ani sportovních trofejí, sběratelských artefaktů a suvenýrů. Pokud je to vůbec možné, některé z těchto věcí dejte pryč, aby je zájemci vůbec neviděli. Poskládejte je někam stranou, určitě je však nedávejte do garáže ani na půdu. Zkoumaví kupující budou velmi zvědaví i na tato místa, kam běžný návštěvník nevkročí, aby odhadli velikost úložných prostor v domě a nebudou příliš shovívaví k vašim chabým pokusům o vysvětlení.

Dalším krokem je zajistit, aby v domě nebylo harampádí. To je pro většinu lidí často nejtěžší část, neboť ke všem věcem v domě se váží nějaké pocity. Zájemci však bohužel nebudou spojovat své rozhodnutí o koupi s podobnou sentimentalitou. Mohou si myslet, že harampádí je odrazem zanedbaného domu nebo ještě něco horšího. Nejlépe je začít tím, že se poradíte s přítelem, kterému důvěřujete, nebo se členem rodiny, neboť u vlastních věcí je často těžké být objektivní. Zeptejte se na jejich názor, co by je od vašeho domu odradilo, pokud by zájemci byli oni. Potrubí a instalace: Po celém domě zkontrolujte veškeré instalace. Všechny by se měly lesknout a vypadat jako nové. Dobré leštidlo dokáže divy. Pokud nepomůže, budete muset něco investovat do výměny opotřebovaných částí. To by nemělo být příliš nákladné a ani práce by neměla být náročná. Zkontrolujte také, jestli někde nekape kohoutek. K odstranění tohoto problému by měla stačit jednoduchá výměna těsnění. Také zkontrolujte tlak vody. Zkoumaví kupci nemovitostí k bydlení si zkusí pustit sprchu nebo spláchnout toaletu, aby zkontrolovali tlak vody. Stropy, stěny a malba: Zkontrolujte, zda nemáte na stropě skvrny od vody. Pokud ano, určitě je přetřete barvou. Pokud je někde nějaká netěsnost, budete ji zároveň muset nechat spravit. Prozkoumejte i stěny, zda na nich nejsou skvrny nebo praskliny v malbě. I ty by se měly odstranit, přičemž jde o finančně nenáročný způsob, jak zlepšit vzhled vlastního domu. Ve skutečnosti je asi nejlepší investicí při prodeji domu celý jej znovu vymalovat. To platí zejména v případě, kdy má vaše seberealizace v oblasti malování tendenci sklouzávat k dramatičnosti – může se stát, že se kupující nikdy nepřenese přes červenou barvu koupelny a bude tak dlouho zaskočen, že si ani nevšimne vany. Za pouhých pár tisíc korun můžete svému domovu vtisknout zcela nový vzhled! Nezapomeňte vybírat světlé neutrální odstíny, abyste maximálně opticky zvětšili prostor a prosvětlení domu.

Nikdy nepodceňujte sílu prvního dojmu!
Podobně jako u prvního dojmu při seznamování se s novými lidmi i prvotní dojem, jaký udělá váš dům, přetrvá dlouho a těžko se smaže. Jelikož toto je přesně takový případ, je ve vašem nejlepším zájmu ukázat svůj dům v co nejlepším možném světle. Ačkoli všichni víme, že není moudré dělat okamžité úsudky, právě k nim kupující často sklouzávají. Bezpochyby si spíše všimnou prasklin v malbě na stěnách než nádherně opracované podlahy z tvrdého dřeva. Proto je nesmírně důležité, abyste si všimli nedokonalostí ve svém domě a podnikli opatření k jejich nápravě.

Stručný soupis finančně nenáročných vylepšení, která mohou výrazně zlepšit první dojem z vašeho domu:
Ať je vaše zahrada udržovaná. Pokud máte rodinný dům, měl by být trávník úhledně posekaný a odplevelený. Květinové záhony by měly působit dobře udržovaným a atraktivním dojmem. Rovněž zajistěte, aby veškeré křoviny a keře vpředu byly zastřihnuté.Zjistěte, aby na oknech nebyly praskliny nebo díry a případně je vyměňte nebo opravte. Zajistěte, aby okna byla zářivě čistá, a nově přetřete místa s odloupnutou barvou. Stáhněte záclony a zvedněte žaluzie! Zkontrolujte dům zvenčí a rozhodněte, zda některá místa omýt, ostříkat vodou nebo zda je zapotřebí nová omítka. Vstupní dveře a vchodová část by měly být v bezvadném stavu. Popřemýšlejte o novém barevném nátěru nebo laku. Ujistěte se, že funguje zvonek a světlo u vchodu.Pro zatraktivnění vzhledu možná budete chtít vysázet venku kvetoucí rostliny a rozmístit květiny po celém domě. Jednou z nejúčinnějších a přitom finančně nenáročných taktik ke zlepšení vzhledu domu je nové vymalování! Byli byste ohromeni rozdílem mezi původním a nově vymalovaným bytem – od prosvětlení pokoje po získání dojmu většího prostoru.Celý dům důkladně ukliďte. Vyčistěte koberce, vytřete a navoskujte podlahy a všude setřete prach! Vytřete podlahy z tvrdého dřeva nebo je navoskujte, až se budou lesknout. Nepodceňujte případný vliv těchto úprav, neboť zájemci si VŠIMNOU zaprášených regálů či skvrn od kávy na koberci! Zbavte se veškerého nepotřebného harampádí. Kupující si pak budou moci lépe představit, jak váš dům uspořádají podle svého vkusu. Navíc, čím bude váš dům uklizenější, tím prostornější a atraktivnější se bude zájemci zdát. Důkladně očistěte všechny stěny, aby na nich nebyly žádné otisky rukou. Zkontrolujte, zda nejsou vrypy a trhliny na tapetách. Utáhněte všechny dveřní kliky a namažte panty. Je to dobrá příležitost udělat konečně něco s těmi věčně vrzajícími dveřmi. Ujistěte se, že v žádné koupelně nejsou skvrny! Lidé mají sklon okamžitě si všimnout jejího stavu, takže byste měli věnovat maximální péči tomu, aby zůstala svěží, čistá a hygienická. Nezapomeňte vyměnit všechny kapající kohoutky a utěsnit spáry na obkladech. Ukliďte kuchyni. Očistěte mastnotu ze sporáku a stěn, otřete dveře všech skříněk a vyčistěte lednici. Půjčte si, cokoli je potřeba – nábytek či další příslušenství – k tomu, abyste obchod uzavřeli! I když vy jste si možná na drobné nedokonalosti u vás doma zvykli, případní kupující si všimnou VŠEHO a při jejich konečném rozhodování to bude hrát obrovskou roli.

Pokud si najdete čas na tato drobná vylepšení, váš dům bude ihned prodejnější a můžete dosáhnout i vyšší prodejní ceny.

Rozhodli jste se prodat dům – ne svůj domov.
První větší překážkou, kterou musíte překonat, je představa, že prodáváte svůj „domov, sladký domov“. Osobní pocity vztahující se k domu musejí stranou. To se samozřejmě lehce řekne. Možná jde o první dům, jaký jste kdy vlastnili, nebo dům, kde jste vyrůstali jako dítě. S nemovitostí mohou být svázány nesčetné vzpomínky. Je samozřejmě naprosto normální mít tyto sentimentální vazby k místu, kde bydlíte. Tyto pocity však váš dům neprodají. Žádný zájemce si nepůjde koupit váš domov. Naopak hledají dům, který by se stal jejich domovem. Při dodržování této zásady budou muset jít emoce stranou a budete se muset dívat se na svůj dům co nejobjektivněji. Pouvažujte o inzerci, přípravě a prezentaci svého domu tak, aby působil dojmem domu, do něhož se může snadno kdokoli nastěhovat a vytvořit si tam svůj „domov, sladký domov“.

Pochopení trhu.
Stejně jako u výrobku, který někdo může uvést na trh a prodávat široké veřejnosti, je klíčové vědět, co se děje na okolním trhu. Udělejte si průzkum o městské části či obci, v níž nemovitost prodáváte. V prvé řadě pouvažujte o svém okolí a o tom, čím se odlišuje od ostatních lokalit. Obecně platí, že úspěšný prodej jakéhokoli produktu závisí na kvalitě provedeného průzkumu trhu a přímo s ní souvisí. S nemovitostmi je to stejné.

Všechno je to o načasování.
Jedna z nejdůležitějších otázek, jakou byste si v této fázi měli položit, je: „Jak dlouho budu muset prodávat?“ Odpověď na tuto nanejvýš důležitou otázku bude do značné míry diktovat průběh vašeho jednání včetně cenové nabídky. Načasování a aktuální tržní podmínky jsou pravděpodobně dva nejkritičtější faktory, které byste měli vzít v potaz. Čím rychleji potřebujete dům prodat, tím méně flexibility si můžete dovolit. Koneckonců nemáte čas čekat, až někdo zareaguje na vaši cenovou nabídku. Na druhé straně, pokud máte spoustu času, můžete si sednout a vyčkávat, až přijde dokonalý kupec. I zde platí jednoduchá pravidla nabídky a poptávky. Pokud je na trhu nedostatek a poptávka převyšuje nabídku, ceny rostou a pro vás je to dobře. Pokud však prodává mnoho lidí a nabídka převyšuje poptávku, ceny budou klesat a bude potřeba trochu smlouvat.

Trh samozřejmě funguje cyklicky. Po obdobích stagnace obvykle ihned následuje rychlejší prodej a vyšší ceny. Pokud je současný trh charakterizován mimořádnou stagnací a vy s prodejem nespěcháte, možná by stálo za to toto období překlenout a počkat na vzestup.

Čistota nade vše.
Na dnešním konkurenčním realitním trhu existuje několik věcí, kterými se dům odliší od všech ostatních, například to, že je dům uklizený a čistý. V realitním světě již dlouho platí, že vzhled dobře udržovaného domu zvyšuje jeho hodnotu a umožňuje, aby se dům prodal rychle a s větším ziskem. Je to ostatně poplatné i v oblasti movitých věci. Taky by Vás odradilo v autobazaru špinavé auto.

Stanovení ceny Vaší nemovitosti.
Jedna z prvních věcí, kterou budete muset udělat, je stanovení cenové nabídky. Důležitým faktorem, který budete muset vzít v úvahu při volbě ceny, je váš časový rámec. Pokud chcete nemovitost prodat rychle, budete pravděpodobně muset uvažovat o nižší prodejní ceně. Pokud však s prodejem nespěcháte, můžete podle toho cenu upravit.
Dobrým výchozím bodem, jakmile si stanovíte časový rámec, je průzkum aktuálního trhu a stanovení odpovídající ceny, s níž budete spokojeni a která zároveň přiláká co nejvíce kupujících. Pokud je vaše cena výrazně vyšší než běžná cena za domy v okolí, odradíte tím kupující a budete svůj dům prodávat s obtížemi. Na druhé straně, pokud bude vaše cenová nabídka příliš nízká, riskujete, že zbytečně přijdete o peníze. Většina chytrých kupujících se často seznámí s trhem a ohlídá si dům, který se prodává pod tržní hodnotou. Všichni víme, že pokud něco zní příliš dobře, než aby to byla pravda, pravděpodobně to pravda je!

Rovněž nezapomeňte, že vaší prioritou číslo jedna je prodat dům, nikoli realizovat obrovský zisk. Samozřejmě, že chcete za svůj dům získat co nejvíc. Největší chybou, které se však prodávající často dopouštějí, je stanovení příliš vysoké ceny za vlastní dům, kdy jednoduše doufají ve vysoký zisk. Pokud budete požadovat cenu, která je výrazně vyšší než u srovnatelných domů, odradíte tím zájemce, aby přišli s vlastní nabídkou.

Základy hypotečního financování.
Téměř všichni si potřebují na koupi domu půjčit. Stále vzácnější jsou případy, kdy se objeví kupec (a prodávající má to obrovské štěstí!), který by si mohl dovolit koupit dům rovnou za hotovost (resp. přímým převodem). Je pravděpodobné, že kdokoli si bude chtít váš dům koupit, bude potřebovat hypotéku, a ačkoli konečné rozhodnutí asi bude na kupujícím, mohou vás požádat o radu ohledně možností financování. Nelekněte se toho. Tento problém vám pomůžeme vyřešit.

Uzavření.
Jakmile jsme našli kupce, může trvat 30 až 90 dní, než oficiálně „uzavřete“ obchod. Tím myslíme bod, kdy skutečně převedete vlastnictví domu na nového majitele a za prodej domu obdržíte peníze. Než může k tomuto poslednímu kroku dojít, je potřeba vyřešit řadu otázek.

Níže je uveden stručný seznam kroků, které je potřeba provést před uzavřením:


Jak vidíte, existuje řada věcí, které se mohou pokazit, zdržet, nebo mohou dokonce zcela zablokovat uzavírání obchodu. Evidentně nejkritičtějším faktorem prodeje je pak hypotéka.

Víme co děláme.

Všechny tyto kroky pečlivě připravíme, zjistíme finanční možnosti a bonitu kupce, vybereme a realizujeme optimální hypoteční úvěr, postaráme se o pojištění nemovitosti a její vinkulaci, zajistíme případnou notářskou úschovu, připravíme veškeré potřebné smlouvy, které Vám nejdříve objasníme a poté si je odnesete k případné konzultaci s Vaším právníkem, vyřídíme potřebné doklady z banky, katastru nemovitostí a na závěr předáme nemovitost novému vlastníkovi a pomůžeme vám s odhláškami a přihláškami na odběr energii.